英倫銀行嘅研究員係一篇博文分析2023年一個令好多英國人不解嘅情況 — 點解加息加到咁高，又唔見租金跌嘅？
- 英國自2021年底開始加息，政策利率由0.1厘加到去5.25厘。
- 整體通漲雖然都唔係跌得快，但都已經跌返去3.9%。
- 用英統計局嘅 Index of private rent 計，租金升幅係6.2％，仲要未開始跌。
理論上……
加息其實理論上真係可以令租金上升。研究員就提出左兩點：
- 比較多人留意到嘅一點，係加息會令按揭利率上升，部份買樓放租嘅業主面對嘅成本上升；亦有唔少人會因為利息開支過高造唔到按揭買唔到樓，迫住要繼續租，令租盤需求上升。
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另一個成因係加息令物業投資者要求嘅回報率上升 — 因為存款利率隨住央行利率上升，如果持有物業嘅回報唔夠高，資金會轉投存款呢類比較安全嘅選擇。
英倫銀行嘅硏究就集中討論第二點嘅情況。要留意，就算假設物業嘅主要回報係租金，租金回報上升唔一定係源自租金增長：
- 租金銀碼不變，樓價下跌，租金回報都一樣會升。
研究結果
研究觀察貨幣政策係2005至2019其間對英格蘭樓價嘅影響，再推算加息之後租金嘅走勢。
– 方法係先揾出係英倫銀行議息結果公佈後嘅30分鐘，市場對結果嘅「驚喜」程度，再估算出貨幣政策嘅影響力。
推算顯示，租金喺加息後會先走高，升幅仲要持續大約一年先見頂，之後先會慢慢轉成負數。
如果按照返個理論，用租金回報率觀察嘅話，個升幅更為顯著而且會維持更長時間
- 不過，租金本身只佔回報率升幅好少嘅部份，大部份嘅回報率升幅係黎自樓價跌幅（見下圖右）。
所以，英倫銀行研究員就好樂觀咁總結，加息之後：
- 租金係會跌嘅! （不過可能要等一年）
- 樓價都會跌架!
