英倫銀行嘅研究員係一篇博文分析2023年一個令好多英國人不解嘅情況 — 點解加息加到咁高,又唔見租金跌嘅

  • 英國自2021年底開始加息,政策利率由0.1厘加到去5.25厘。
  • 整體通漲雖然都唔係跌得快,但都已經跌返去3.9%。
  • 用英統計局嘅 Index of private rent 計,租金升幅係6.2%,仲要未開始跌。

理論上……

加息其實理論上真係可以令租金上升。研究員就提出左兩點:

  • 比較多人留意到嘅一點,係加息會令按揭利率上升,部份買樓放租嘅業主面對嘅成本上升;亦有唔少人會因為利息開支過高造唔到按揭買唔到樓,迫住要繼續租,令租盤需求上升。

  • 另一個成因係加息令物業投資者要求嘅回報率上升 — 因為存款利率隨住央行利率上升,如果持有物業嘅回報唔夠高,資金會轉投存款呢類比較安全嘅選擇。

英倫銀行嘅硏究就集中討論第二點嘅情況。要留意,就算假設物業嘅主要回報係租金,租金回報上升唔一定係源自租金增長:

  • 租金銀碼不變,樓價下跌,租金回報都一樣會升

研究結果

研究觀察貨幣政策係2005至2019其間對英格蘭樓價嘅影響,再推算加息之後租金嘅走勢。
– 方法係先揾出係英倫銀行議息結果公佈後嘅30分鐘,市場對結果嘅「驚喜」程度,再估算出貨幣政策嘅影響力。

推算顯示,租金喺加息後會先走高,升幅仲要持續大約一年先見頂,之後先會慢慢轉成負數。

如果按照返個理論,用租金回報率觀察嘅話,個升幅更為顯著而且會維持更長時間

  • 不過,租金本身只佔回報率升幅好少嘅部份,大部份嘅回報率升幅係黎自樓價跌幅(見下圖右)。

所以,英倫銀行研究員就好樂觀咁總結,加息之後:

  • 租金係會跌嘅! (不過可能要等一年)
  • 樓價都會跌架!
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