Mortgage Backed Security(MBS)係由一大堆按揭的供款打包而成嘅投資證券。

即係當銀行批出按揭貸款後就將份按揭貸款資產,直接轉售俾投資銀行。咁啲投行再將大量買來嘅按揭,打包而成一份證券,是為MBS;係呢個模式下,貸款人士每次向銀行支付按揭供款,錢其實唔再係銀行收取,而係會傳到整MBS個間投行手中,再由個間投行分發俾MBS持有人,作為「利息」收入。

值一得留意嘅係製作MBS時,同一批次嘅MBS係會按不同風險分層,呢個就係證券化中所謂Tranching嘅過程。當有貸款人士欠債唔還,就會由較高風險嘅「底層MBS」先承擔損失,因此「上層MBS」就比較安全,除非好多按揭一齊違約唔還,如果唔係持有「上層MBS」嘅人應該可以一直收到利息。

當年金融人士認為,按揭貸款幾乎唔會同時出現成個經濟同一時大規模違約嘅情況,所以只要MBS內嘅按揭收入地區分佈夠廣,就應可以發揮降低風險之效。係分層及分散風險的保障下,最頂層的的MBS當時被視為極安全的投資工具,可獲AAA級別嘅信貸評級

但事實呢?分層過程為AAA級MBS的保障並不如想像般大,成因是MBS過於盛行下,產生所謂嘅Moral Hazard,令美國銀行嘅按揭審批過程愈趨寬鬆。

因為銀行知道按揭貸款唔會留係自己嘅資產負債表之中,所以對批出嘅按揭信貸質素要求愈黎愈低,只求可以借多啲錢出去,再打包成MBS賣俾其他投資者,從而賺錢。呢個情況就令普遍按揭質素直綫下降,所謂Sub-prime(次按)呢類明知供款人欠缺還款能力都繼續借嘅貸款愈黎愈多。

除此之外,券商仲利用Tranching技術將MBS再打包,成為另一種新的投資產品 – CDO (Collateralized Debt Obligation),令Moral Hazard問題進一步惡化,低質信貸愈黎愈多之餘,樓市亦出現泡沬。

最終樓市泡沬爆破,大量MBS失去價值,手持MBS嘅投資者承受巨額損失。呢啲投資者當中又包括唔少投資銀行,結果進一步令金融市場信心崩潰,引發左金融海嘯。

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