Robert Shiller在新一篇NYT專欄試圖破除美國人對樓價急升的焦慮。

The Overinflated Fear of Being Priced Out of Housing

Rising home prices set off fears that real estate will become even more expensive, making it impossible ever to buy a home in a given city. It’s easy to understand how such worries spread, but the historical record suggests that these fears are generally exaggerated.

根據Pulsenomics U.S. Housing Confidence Survey的調查,美國人認為未來十年樓價會年均錄得3.7%升幅,亦即他們預期2026年樓價會較現時高44%,而剛購入物業的預期的樓價升幅更高,認為每年的升幅可達6.5%,Shiller指這是明顯的Wishful-thinking Bias。

歷史數據亦反映在美國樓市投資樓市的回報並非這麼理想。他指出,截至1990年的一個世紀,扣除通脹後的樓價幾乎沒有任何升幅;而如果將1975年至2015年的樓價升幅,除去人均可使用收入(Per capita Disposable income)增長後,樓價實際上跌12%。

Shiller又指出,樓價近年的升幅亦令新屋動工上升,這長遠而言亦可減輕樓價升幅。他認為美國對樓價升幅的焦慮,其實源美國社會中愈來愈多人將樓視為成功人生的指標,而樓價太高而買不到樓,令美國人擔心自己的社會地位下降。

The End


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