樓市應該跌，但我的意思唔係「樓市就快跌，快啲賣樓套現」的預言式忠告，我想說的是如果樓市要跌，依家可能係最適當的時機。
這是讀完《House of Debt》這書得到啟發而來的。先簡介一下，《House of Debt》是由學者Atif Mian同Amir Sufi撰寫新書，講的是其對美國金融海嘯同當地樓債之因果關係的研究。
他們的研究發現，金融海嘯之所以破壞力驚人，是因為2000年代中美國金融界放寛了對「次按」的借貸條件，令不少原本買唔到樓的中產（甚至是中產以下人仕），都可以借到按揭買樓。到2007年樓市泡沫爆破，就因為中產人仕就最受打擊，才會拖累實體經濟。
兩位學者指出，整體來說按揭本質上就是幫助較窮的人，向較有錢的借錢買樓。當樓價大跌，出現的情況是中產家庭的資產大幅減少﹙因為層樓就係佢資產的絕大部分﹚，但債務金額不減，結果淨財富﹙即身家﹚大縮水。但另一方面，有錢人的資產在樓市泡沬爆破時改變不大（因為其借出的債項價值不變，同時樓佔其總資產的佔比又較低），結果樓市泡沫，最終成為將財產由中產轉移到富人的一個過程。
中產不消費才是金融海嘯之源
兩位學者更指，由於中產人仕相對有錢人的消費傾向高得多（就是說如果同樣得到一百元，中產用在消費的比例明顯較高）。研究發現，美國「借貸／財富比率」達90%（即每100元資產有90元是借來的）的人仕，其消費傾向是「借貸／財富比率」只有30%的人仕之三倍，即同樣得到100元，身家少的人（中產）會洗多3倍錢。而就是因為樓市崩潰主要打擊中產人仕，拎走大量中產人仕的財富，迫使一向消費較多的中產朋友要大幅減少消費，最終拖垮美國經濟。
兩位學者補充，千禧年的科網泡沬爆破，並無帶來經濟危機，正是因那時的財富損失集中在最有錢的人身上，因而無出現消費需求緊縮的問題，實體經濟亦能「全身而退」。
作為香港人看這本書，讀到當中所述的樓債令中產身家大縮、消費大減之情況，絕對有「身歴其境」之感，畢竟我們都在1998年經歷過這些。現時香港人對負擔樓債都萬分小心，相對1998年人人都借錢炒樓的情景，買樓的港人都明顯較以往重風險管理。而從輔仁這篇《假如香港人買唔起樓，咁點解樓價咁癲？》的分析可見，近年在炒樓的主要是內地人，反而香港人自推出SSD後，入市買樓的需求更低。看看你身邊的朋友，有誰還在「摩貨」「炒樓」的？
不少香港人經歷過1998年的金融風暴，「聽到樓價跌就怕怕」。但實際上只要樓價跌不影響本地消費者的資產，對整體經濟的影響可以好輕微。看著內地人不停買貴樓，我想這樓市應該是時候可以冧的了。
|原文載於《香港3.0》|
[…] 好消息？傻啦。 加息將會為全球的流動性轉緊，大陸的資金流都無可避免會收緊，這樣大陸信貸危機爆破的機會又大了（可見陸龜《人民幣何去何從？》一文）。這些因素再加埋加息對樓市的「心理打擊」，樓市大跌唔是無可能。 不過，真正好消息的是，按新書《House of Debt》的分析，金融海嘯期間，美國樓市大跌之所以會引發經濟危機，主因是當地中產樓債過多，令樓價跌拖垮消費市場。如果將事情反過來看，若樓價下跌唔會引致中產財富大幅縮水的話，對實體經濟打擊可能會有限。（詳解可看這文） […]
[…] 好消息？傻啦。 加息將會為全球的流動性轉緊，大陸的資金流都無可避免會收緊，這樣大陸信貸危機爆破的機會又大了（可見陸龜《人民幣何去何從？》一文）。這些因素再加埋加息對樓市的「心理打擊」，樓市大跌唔是無可能。 不過，真正好消息的是，按新書《House of Debt》的分析，金融海嘯期間，美國樓市大跌之所以會引發經濟危機，主因是當地中產樓債過多，令樓價跌拖垮消費市場。如果將事情反過來看，若樓價下跌唔會引致中產財富大幅縮水的話，對實體經濟打擊可能會有限。（詳解可看這文） […]
[…] 另一大問題，是若大陸貸款違約潮出現，大有機會伴隨而來的是大陸人從香港樓市撤資。我之前說過香港樓市可以下跌，而對經濟不會有大影響，但大陸有信貨危機與及違約潮的話，分析就要修正，因為樓市大跌將會有可能令更多違約出現，反過來又會令銀行收緊借貨條件。這樓市下跌與香港銀行信貨緊縮的惡性循環式，將會本港的實體經濟就難再獨善其身。特別是近年以「二按」「三按」等借錢投資或做生意的港商，就最危險了。 […]
[…] 另一大問題，是若大陸貸款違約潮出現，大有機會伴隨而來的是大陸人從香港樓市撤資。我之前說過香港樓市可以下跌，而對經濟不會有大影響，但大陸有信貨危機與及違約潮的話，分析就要修正，因為樓市大跌將會有可能令更多違約出現，反過來又會令銀行收緊借貨條件。這樓市下跌與香港銀行信貨緊縮的惡性循環式，將會本港的實體經濟就難再獨善其身。特別是近年以「二按」「三按」等借錢投資或做生意的港商，就最危險了。 […]