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之前篇《經濟學實證：買樓好過炒股》收到唔少讀者嘅回應，當中包括對研究的質疑，例如認為研究沒有足夠考慮到買樓同買股票嘅分別。我希望係今次呢篇文章，就補充一下研究入面有關兩個回報率的可信性，及幾位學者對結果進行過的核實程序。 不過，我首先要指出上次的文章題目《經濟學實證：買樓好過炒股》無疑係一個標題黨，準確而言該研究並無指出買樓好過炒股，只係講到買樓的長綫平均回報高於買股票。以下的進一步解釋，相信會令大家更明白原本的標題有何問題。 其實在《The Rate of Return on Everything, 1870-2015》的原文之中，有一個章節是專門作所謂的Result Robustness Test，亦即是研究結果準確性核實程序，當中就詳細解釋了各回報的可比性等問題。 其實一個可能存在的對比問題，是買樓與股票有不同的稅務負擔，令回報比較更為複雜。在這一方面，幾位研究員指由於樣本中16個國家的稅制各有不同，令消除有關偏差的程序極為煩瑣，因此決定在研究結果中僅顯示稅前的回報率，以保持數字的可比性。 研究員亦有考慮到樓宇保養的費用，他們採用的租金回報基礎數據是來Investment Property Database (IPD)，他們指出當中提供的租金回報數據是計及管理費、地租等保養費用的淨值，而樓價升值的部份他們亦以扣除折舊的淨值作計算，因此這個問題已經得到一定調整。 另一個較多讀者關注的問題，是佣金不同。買樓一次交易的佣金遠較買股票的交易佣金為高，但研究員指出，樣本中的個別國家都錄得平均10年的物業持有期，而平均物業買賣佣金為樓價7.7%，因此計出平均一年買賣內金成本為77點子。股票佣金支出方面，Charles Jones在2002年的研究指出平均每次股票買賣的成本為2%，再假設一般人每年買賣兩次，佣金支出約為1%，與買樓的佣金不相伯仲。 這就帶入另一個問題，就是較多人關注的流動性問題。相信所有讀者都知道，買股票的一大好處是流動性極高，在交易時段要買入或套現的難度極低，相對而言，要買樓賣樓功夫很多，不計睇樓講價之類，單是法律文件的處理都要花費好多時間金錢。這個差異如何理順呢？ 可惜，這個問題在研究之中並沒有任何調整。就這個眾多讀者關注的問題，我特意電郵予作者之一、UC Davis大學教授Alan Taylor請教一下。Taylor回應指：「暫時黎講，這個研究只係能夠為這145年歷史回報提供簡略的數據，因為單係這個程度，已經用左我們幾年時間。」 「可幸，目前未有過太多人對這粗略數據有太大爭議；反而在如何處理或量度流動性溢價一事上，就出現不少議論。」 Taylor續指：「在經濟學或金融學上，簡單的定價理論會假設一個樣版投資者買入並持有資產，例如長期持有市場組合。你可以當這研究結果，是一個基金經理買入並長期持有各種資產；希望這可以幫助大家理解研究的結果。」 最後Taylor的結語是：「當然，我們非常歡迎大家應用這些數據，並加入流動性的調整。」 對我而言，我同意Taylor的講法。這個研究計劃相當宏大，現階段有不足之處實為正常，因此大家閱讀有關數據時應將之解讀為粗略估算，不要被不良傳媒（如本人）的標題黨誤導。

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