Mortgage Backed Security（MBS）係由一大堆按揭的供款打包而成嘅投資證券。
即係當銀行批出按揭貸款後就將份按揭貸款資產，直接轉售俾投資銀行。咁啲投行再將大量買來嘅按揭，打包而成一份證券，是為MBS；係呢個模式下，貸款人士每次向銀行支付按揭供款，錢其實唔再係銀行收取，而係會傳到整MBS個間投行手中，再由個間投行分發俾MBS持有人，作為「利息」收入。
值一得留意嘅係製作MBS時，同一批次嘅MBS係會按不同風險分層，呢個就係證券化中所謂Tranching嘅過程。當有貸款人士欠債唔還，就會由較高風險嘅「底層MBS」先承擔損失，因此「上層MBS」就比較安全，除非好多按揭一齊違約唔還，如果唔係持有「上層MBS」嘅人應該可以一直收到利息。
當年金融人士認為，按揭貸款幾乎唔會同時出現成個經濟同一時大規模違約嘅情況，所以只要MBS內嘅按揭收入地區分佈夠廣，就應可以發揮降低風險之效。係分層及分散風險的保障下，最頂層的的MBS當時被視為極安全的投資工具，可獲AAA級別嘅信貸評級
但事實呢？分層過程為AAA級MBS的保障並不如想像般大，成因是MBS過於盛行下，產生所謂嘅Moral Hazard，令美國銀行嘅按揭審批過程愈趨寬鬆。
因為銀行知道按揭貸款唔會留係自己嘅資產負債表之中，所以對批出嘅按揭信貸質素要求愈黎愈低，只求可以借多啲錢出去，再打包成MBS賣俾其他投資者，從而賺錢。呢個情況就令普遍按揭質素直綫下降，所謂Sub-prime（次按）呢類明知供款人欠缺還款能力都繼續借嘅貸款愈黎愈多。
除此之外，券商仲利用Tranching技術將MBS再打包，成為另一種新的投資產品 – CDO （Collateralized Debt Obligation），令Moral Hazard問題進一步惡化，低質信貸愈黎愈多之餘，樓市亦出現泡沬。
最終樓市泡沬爆破，大量MBS失去價值，手持MBS嘅投資者承受巨額損失。呢啲投資者當中又包括唔少投資銀行，結果進一步令金融市場信心崩潰，引發左金融海嘯。
