對SSD深化之含意的猜想

我對深化了的SSD是憂慮的。局長們告訴我們,這個新措施是為了令樓市更健康發展。我好擔心,他們給我的所謂健康,我半點都看不出健康在哪。 我同意新的SSD可以在短線壓低樓價,因為短期內需求會下降。原因是直接的,一來所謂的炒家少了(當然早就已經少了好多),二來用家都會更謹慎。未來三年,假設樓價不變,將樓賣出去會蝕SSD,最少蝕一成,而以純用家角度看,難以相信樓價有再升的空間。例子就是屯門樓現賣一萬多一呎,如果是個純用家,它那裏值更高的價錢。而對買家來說,更大問題是市場流動性低了,買了有機會放不出,風險太高,買的意欲必會大減。 而中線來說,二手供應會慢慢減少,樓價會回升,這是兩年的經驗。一來,二手樓流入了所謂用家手中,不易再放出來。二來,就算買家想放,但因賣出有可能會蝕SSD,供應仍會受一定限制,情況會一直膠著。樓市就會在供應緊張下,慢慢反覆波動。但若反覆向上,並錄得近兩成升幅的話,屆時供應就會真線上升,樓價再次爆升,這就是近月出現的情況。 不過,最大的問題是SSD背後的含意, 就是未來六年樓市都不會有大跌的空間。首先,不少人買樓都以八至九成按揭供樓的,加上SSD,棟樓大有機會在買的一刻,即成為負資產(假設樓價不變)。那麼就出現一個問題,假如樓價下降了兩成,所謂的用家就大有機會面對近三至四成的負資產情況。當然,供得起時,負資產根本不是問題。但這是一個很危險的情況,誰可以保證經濟未來五年不會向下,失業率不會大幅上升? 那麼,政府就需要在未來近五年,保持樓價在現水平,為新買家保持一個buffer。 始終,我相信政府現在成功將所有買家列為「用家」,如果將「用家」推到負資產水平,更出現「用家」因SSD推出而破產,燒炭,那怕只是一個人自殺,這都是沒政治人能頂得住的政治核彈。因此這政策的深化,象徵政府會把現樓價水平定為「類健康水平」,重點不是推低樓價,而是將它固定在現水平,在未來六年(三年SSD推行期加上三年有效期)。但相信你都會同意,這樣的「健康水平」,半點都不健康。 我相信,一再加大SSD,能買樓的多只會是不怕SSD的人。這些人有兩種,一部份可能是長期有極穩定工作的真正用家,二就是有錢及有好多資產的人。我相信,樓房可以把下游社會階層帶向較上層的能力將進一步失去,下層朋友就只能留在下層了,買樓仍然未輪到你。