對SSD深化之含意的猜想
我對深化了的SSD是憂慮的。局長們告訴我們，這個新措施是為了令樓市更健康發展。我好擔心，他們給我的所謂健康，我半點都看不出健康在哪。 我同意新的SSD可以在短線壓低樓價，因為短期內需求會下降。原因是直接的，一來所謂的炒家少了（當然早就已經少了好多），二來用家都會更謹慎。未來三年，假設樓價不變，將樓賣出去會蝕SSD，最少蝕一成，而以純用家角度看，難以相信樓價有再升的空間。例子就是屯門樓現賣一萬多一呎，如果是個純用家，它那裏值更高的價錢。而對買家來說，更大問題是市場流動性低了，買了有機會放不出，風險太高，買的意欲必會大減。 而中線來說，二手供應會慢慢減少，樓價會回升，這是兩年的經驗。一來，二手樓流入了所謂用家手中，不易再放出來。二來，就算買家想放，但因賣出有可能會蝕SSD，供應仍會受一定限制，情況會一直膠著。樓市就會在供應緊張下，慢慢反覆波動。但若反覆向上，並錄得近兩成升幅的話，屆時供應就會真線上升，樓價再次爆升，這就是近月出現的情況。 不過，最大的問題是SSD背後的含意, 就是未來六年樓市都不會有大跌的空間。首先，不少人買樓都以八至九成按揭供樓的，加上SSD，棟樓大有機會在買的一刻，即成為負資產（假設樓價不變）。那麼就出現一個問題，假如樓價下降了兩成，所謂的用家就大有機會面對近三至四成的負資產情況。當然，供得起時，負資產根本不是問題。但這是一個很危險的情況，誰可以保證經濟未來五年不會向下，失業率不會大幅上升？ 那麼，政府就需要在未來近五年，保持樓價在現水平，為新買家保持一個buffer。 始終，我相信政府現在成功將所有買家列為「用家」，如果將「用家」推到負資產水平，更出現「用家」因SSD推出而破產，燒炭，那怕只是一個人自殺，這都是沒政治人能頂得住的政治核彈。因此這政策的深化，象徵政府會把現樓價水平定為「類健康水平」，重點不是推低樓價，而是將它固定在現水平，在未來六年（三年SSD推行期加上三年有效期）。但相信你都會同意，這樣的「健康水平」，半點都不健康。 我相信，一再加大SSD，能買樓的多只會是不怕SSD的人。這些人有兩種，一部份可能是長期有極穩定工作的真正用家，二就是有錢及有好多資產的人。我相信，樓房可以把下游社會階層帶向較上層的能力將進一步失去，下層朋友就只能留在下層了，買樓仍然未輪到你。