在今年NBER研討年會上，其中一篇演講文章名為《Demystifying The Chinese Boom》，是由四位華人學者撰寫，討論有關中國樓市連年升勢。
NBER 2015 Xiong Interview 4.28.15 Sequence.02 from NBER on Vimeo.
研究的重點，是為中國樓市建造一條樓價指數，因為如果沒有具一致性的樓價指數做基礎，就難以分析中國樓市的情況。研究得出的樓價指數分開一、二及三綫城市。先來一綫城市，所謂一綫城市就是下圖內的四大城市（北京、上海、廣州及深圳），而在2003至2013年間，整體一綫城市的樓價指數的年均升幅約為15.9%，而同期的居民收入升幅呢？如果以人均Gross Regional Product (GRP）計，年均增長「只有」9.4%，而如果以稅後收入（Disposable Income）計亦大同小異，年增9.3%。
簡單說，居民的購民力的升幅遠追不到樓價升幅，而以另一個角度看，一綫城市的樓價指數在10年間增加3.37倍（即由指數由1升至4.47），但同期GRP只有1.46倍的增幅（即指數由1升至2.46）。
你可能說：「有中國人的地方都是這樣的啦！」或者你等我報道完二三綫城市的樓價指數再說。
二綫及三綫城市的樓價指數，在該十年間分別年均上升16.8%及10.6%，而GRP及稅後收入，二綫城市年均上升13.4%及11.7%，三綫城市的則為15%及11.7%。即是說，負擔問題嚴重加劇的問題，主要在一綫城市。
但當然，如果看樓價對收入這負擔比率，除了一綫城市急升這情況外，二三綫城市無急升亦不見得健康得到那裏。下圖為學者觀察不同收入水平的使用按揭買樓人士，其相應的負擔比率水平，左圖為最低收入10%人士的情況，右邊為最低收入45-55%，即中等收入人士的情況。
可以見到，一綫城市的低收入人士負擔，一度高至11倍，回落了仍留在9倍的水平，而二三綫城市的低收入人士則長期面對8倍左右的負擔水平。中等入士的情況相約，只是三條綫的水平都輕微下降了，如一綫城市的人士負擔在7倍左右上落。
國際標準的負擔水平是多少？作者引述了幾個事例，如2000年代美國的常見比率為3倍，而日本東京在1989年的比率為8.6倍（而相信大家知道，之後日本的樓價大跌。）
這是令人擔心的情況嗎？作者指，要擔心但未須過份擔心。一來，中國出現美國及香港之前遇過的負資產問題，因為大陸政府要求最少三成首期（部份時間及地區要求一度調高至四成），而下圖可見，低收入人士的首期比率更高（下圖左）。這表示樓價要平均跌四成半才會出現大規模負資產，或引發銀行大量產按揭相關壞帳，所以四位學者認為這方面不用擔心。（注意是學者講的，不是我！）
要擔心的是甚麼？是高樓價對收入比率背後意味着高收入增長可持續的預期，而高收入增長（上述的10%年均收入增長）預期是合理嗎？ 全國增長都快保不了七，你說呢？這等如說，樓價下跌的機率不低，這是要擔心的地方。
當然，我知你看完會講：「下？香港情況嚴重好多啦」
我知～但中國樓市在外國有市場，所以觀察中國樓市有市場。香港？ 這些極端例子除有特別的模型解釋，否則…..市場有限吧….
特別追加： 各中國城市樓價升幅
