自由行救左我地?

這是個無聊的創作故事。 有一個朋友,2003年的時候家裏很窮,當時屋企的門開了一間麥當勞,他見可以省錢又方便,因此決定每天都食麥當勞的超值套餐。如是者,一食就九年。 這九年來,他成功憑藉省食儲到一定的金錢。但由今年初開始,他的胃毛病多了,令他意識到終日只吃麥記,長遠對身體無益,因此他下了個重要的決定— 開始少食麥記。慢慢地,他體會到擺脫麥當勞,改變生活習慣是有益的。他甚至開始以自身經驗告誡朋友,麥當勞不可以食太多。誰會料到,這行為竟會有人看不過眼來。那人不是別人,就是麥當勞叔叔。 有一天,麥當勞叔叔在南華日報寫道: 「作為你多年來的衣食父母,我必須指出,你的行為是不負責任。多年來,没了超值套餐,你會有溫飽嗎? 你知道你每天食的漢堡包是哪裡來的? 誰都清楚知道,人不可不進食一星期,否則是會死掉的,因此停食超值套餐是蠢人的選擇。選擇對自己建康于不利的選擇,是不合情理的。 過去九年,我們之間亦建立了長遠穩定的關係。所有破壞這關係的想法,對你自身都是害多於益。我明白過去進食超值套餐期間,你身體曾出現微不足道的負面影響。但我重申,進食是長遠對健康最為重要的一環,所以你應該包容所有負面影響,明確認清真正對自己有利的選擇。其間,為了減輕對你的壞影,我已經責成漢堡神偷,在超值套餐加入沙律作為選擇。今後,你只要加$12.98,就可以由配薯條轉成沙律,相信可以完全回應你的訴求。 我再重申,我們應著眼我們過去九年的密切關係,將維持雙方關系作為首要目標。最後,如果你堅持不按照以往的方式光顧麥當勞,我方不排除取消超值套餐的可能,到時你會將會後悔莫及。」 請明白,這個無聊的故事只想帶出一個道理,任何交易都是兩方有利(Mutually beneficial) 的,只有白痴才會將交易說成關照。做自由行生意,是出服務換錢,與買麥當勞食(出錢換漢堡包) ,是基本上是相同的。如我不會因為麥當勞包而放棄對自己的生活的自主能力,我亦不想因為做你的生意而失去生活的自主性。再者,我食麥當勞得到溫飽,不代表我不食麥當勞就不會再飽。沒了內地的「支持」,本港經濟會有震盪及改變,但我相信我們仍能生存。 最後,其實如果你不認同我不愛你的行為,你都可以放棄我的,不一定要我放棄你的。

面對額外印花稅 你歡呼甚麼?

  筆者早幾天撰文,力陳額外印花稅(SSD)當中可能有的含意。文中推論,SSD可能意味政府未來六會將樓價穏持在現水平,將會深化中下層市民買樓的難度。觀乎主流對SSD的看法,仍是認為SSD是個利民政策,特別是能夠打擊炒家更令人拍案叫絕,因為他們都是「抵X死」的。個人對以上論述沒異議,但想再探討一下上回的論述。 「成功打擊炒家,穩定樓市」成為主流的口號式勝利宣言,林本利博士亦有論: 「若非政府兩年前開徵額外印花稅,恐怕樓價不會回順多個月,早已上升至現時水平。」請大家停一停,諗一諗,樓市的核心問題是: 太多炒家? 樓價升得太快? 還是樓價太高? 我相信你會同意樓價太高,越來越多人買不起樓才是核心問題,亦就是財政司口中的「樓價與市民的經濟能力脫節」問題。那請你明白,一再深化推SSD,就有如醫生只對一名肺炎病人開退燒藥就對希望醫好他。樓市升得太快,是病徵,不是病因呢。只治病徵,就只有減痛的效果,但下再重的退燒藥,病人仍好可能會死。 林本利博士說「買樓置業,是一生人的重大投資,若非準備未來兩三年繼續持有,有足夠流動現金應付家庭經濟狀況逆轉,入市時實應三思。」林榑士是個好人,但他的個忠告正好點出問題所在: 能買樓的只有所謂的「真正用家」,一個付得出起碼三百萬按揭仍會有「有足夠流動現金應付家庭經濟狀況逆轉」的人,收入少一點,浮動一點,請你明白,樓不是你買的。 更甚者,政府可能要為SSD政策,將樓價定在現水平六年,就是說中下層人仕買不起樓的問題,將會延長六年,但「人生有幾多個十年呢?」。 SSD一再加重負資產的風險,令置業人仕的儲蓄負擔上升,同時將有更多人不合適買樓。我不反對額外印花稅可以短線壓住樓市,我只望大家停止為這政策歡呼。問題,遠未到解決的地步。

對SSD深化之含意的猜想

我對深化了的SSD是憂慮的。局長們告訴我們,這個新措施是為了令樓市更健康發展。我好擔心,他們給我的所謂健康,我半點都看不出健康在哪。 我同意新的SSD可以在短線壓低樓價,因為短期內需求會下降。原因是直接的,一來所謂的炒家少了(當然早就已經少了好多),二來用家都會更謹慎。未來三年,假設樓價不變,將樓賣出去會蝕SSD,最少蝕一成,而以純用家角度看,難以相信樓價有再升的空間。例子就是屯門樓現賣一萬多一呎,如果是個純用家,它那裏值更高的價錢。而對買家來說,更大問題是市場流動性低了,買了有機會放不出,風險太高,買的意欲必會大減。 而中線來說,二手供應會慢慢減少,樓價會回升,這是兩年的經驗。一來,二手樓流入了所謂用家手中,不易再放出來。二來,就算買家想放,但因賣出有可能會蝕SSD,供應仍會受一定限制,情況會一直膠著。樓市就會在供應緊張下,慢慢反覆波動。但若反覆向上,並錄得近兩成升幅的話,屆時供應就會真線上升,樓價再次爆升,這就是近月出現的情況。 不過,最大的問題是SSD背後的含意, 就是未來六年樓市都不會有大跌的空間。首先,不少人買樓都以八至九成按揭供樓的,加上SSD,棟樓大有機會在買的一刻,即成為負資產(假設樓價不變)。那麼就出現一個問題,假如樓價下降了兩成,所謂的用家就大有機會面對近三至四成的負資產情況。當然,供得起時,負資產根本不是問題。但這是一個很危險的情況,誰可以保證經濟未來五年不會向下,失業率不會大幅上升? 那麼,政府就需要在未來近五年,保持樓價在現水平,為新買家保持一個buffer。 始終,我相信政府現在成功將所有買家列為「用家」,如果將「用家」推到負資產水平,更出現「用家」因SSD推出而破產,燒炭,那怕只是一個人自殺,這都是沒政治人能頂得住的政治核彈。因此這政策的深化,象徵政府會把現樓價水平定為「類健康水平」,重點不是推低樓價,而是將它固定在現水平,在未來六年(三年SSD推行期加上三年有效期)。但相信你都會同意,這樣的「健康水平」,半點都不健康。 我相信,一再加大SSD,能買樓的多只會是不怕SSD的人。這些人有兩種,一部份可能是長期有極穩定工作的真正用家,二就是有錢及有好多資產的人。我相信,樓房可以把下游社會階層帶向較上層的能力將進一步失去,下層朋友就只能留在下層了,買樓仍然未輪到你。