樓市下跌係時候了

|原文載於《香港3.0》|

樓市應該跌,但我的意思唔係「樓市就快跌,快啲賣樓套現」的預言式忠告,我想說的是如果樓市要跌,依家可能係最適當的時機。

這是讀完《House of Debt》這書得到啟發而來的。先簡介一下,《House of Debt》是由學者Atif Mian同Amir Sufi撰寫新書,講的是其對美國金融海嘯同當地樓債之因果關係的研究。

他們的研究發現,金融海嘯之所以破壞力驚人,是因為2000年代中美國金融界放寛了對「次按」的借貸條件,令不少原本買唔到樓的中產(甚至是中產以下人仕),都可以借到按揭買樓。到2007年樓市泡沫爆破,就因為中產人仕就最受打擊,才會拖累實體經濟。

House of Debt 封面

兩位學者指出,整體來說按揭本質上就是幫助較窮的人,向較有錢的借錢買樓。當樓價大跌,出現的情況是中產家庭的資產大幅減少﹙因為層樓就係佢資產的絕大部分﹚,但債務金額不減,結果淨財富﹙即身家﹚大縮水。但另一方面,有錢人的資產在樓市泡沬爆破時改變不大(因為其借出的債項價值不變,同時樓佔其總資產的佔比又較低),結果樓市泡沫,最終成為將財產由中產轉移到富人的一個過程。

中產不消費才是金融海嘯之源

兩位學者更指,由於中產人仕相對有錢人的消費傾向高得多(就是說如果同樣得到一百元,中產用在消費的比例明顯較高)。研究發現,美國「借貸/財富比率」達90%(即每100元資產有90元是借來的)的人仕,其消費傾向是「借貸/財富比率」只有30%的人仕之三倍,即同樣得到100元,身家少的人(中產)會洗多3倍錢。而就是因為樓市崩潰主要打擊中產人仕,拎走大量中產人仕的財富,迫使一向消費較多的中產朋友要大幅減少消費,最終拖垮美國經濟。

兩位學者補充,千禧年的科網泡沬爆破,並無帶來經濟危機,正是因那時的財富損失集中在最有錢的人身上,因而無出現消費需求緊縮的問題,實體經濟亦能「全身而退」。

樓市下跌可能不再可怕。/EconReporter攝
樓市下跌可能不再可怕。/EconReporter攝

作為香港人看這本書,讀到當中所述的樓債令中產身家大縮、消費大減之情況,絕對有「身歴其境」之感,畢竟我們都在1998年經歷過這些。現時香港人對負擔樓債都萬分小心,相對1998年人人都借錢炒樓的情景,買樓的港人都明顯較以往重風險管理。而從輔仁這篇《假如香港人買唔起樓,咁點解樓價咁癲?》的分析可見,近年在炒樓的主要是內地人,反而香港人自推出SSD後,入市買樓的需求更低。看看你身邊的朋友,有誰還在「摩貨」「炒樓」的?

不少香港人經歷過1998年的金融風暴,「聽到樓價跌就怕怕」。但實際上只要樓價跌不影響本地消費者的資產,對整體經濟的影響可以好輕微。看著內地人不停買貴樓,我想這樓市應該是時候可以冧的了。

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